Шикарный лофт на старой фабрике – необычное жилищное предложение от девелоперов concept stockholm

СМИ о нас

Жилье в стиле лофт – это не более 2% в элитном предложении Москвы

Стоимость реконструкции старых фабрик сопоставима со сметой нового строительства – $2000–2500 за 1 кв. м

Лофты – редкий тип жилья в Москве – стараниями девелоперов быстро вошли в моду. Классические комплексы с лофтами – исторические производственные здания, выгодно расположенные и пригодные к перестройке под жилье. Таких в столице осталось немного.

Большинство заказов на проектирование лофтов за последние пять лет исходило от крупных застройщиков и не менее состоятельных частных инвесторов, рассказывает Сергей Труханов, глава архитектурного бюро T + T Architects. Основные поставщики этого товара на столичный рынок – компании KR Properties и Red Development. Также проекты с жилыми лофтами реализовали NAI Becar Apartments, ГК «Брик», «Крайс девелопмент» и др.

По данным Kalinka Group, средняя цена 1 кв. м в лофт-проектах на сегодняшний день – от 262 000 руб., в современных комплексах с апартаментами – не лофтами – 277 000 руб. В целом более низкая цена обусловлена тем, что существенная часть лофт-комплексов находится рядом или на территории промзон, с плохой транспортной доступностью. Новостройки, как правило, расположены удачнее. Но разброс цен достаточно велик. В «Рассвет Loft Studio» средняя цена – 300 700 руб. за 1 кв. м, в «Ривердейле» – 176 800 руб. за 1 кв. м. «Цена зависит в большей степени от места и качества проекта, а не от стиля, в котором он реализован», – заключает руководитель Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Оригинал и новодел

Труханов выделяет два вида жилых лофтов: в приспособленных под новые функции зданиях бывших заводов, складов и промышленных строений (такие проекты реализует KR Properties, Red Development и др.) и в новостройках, стилизованных под популярный стиль. По данным Халина, на каждый «классический» лофт-проект с сохранением фасадных решений старых зданий приходится четыре лофт-новостройки. В Kalinka Group считают, что настоящих лофтов, а не стилизованных под них объектов в общем предложении элитного рынка в настоящее время не более 2% – всего около 300 апартаментов. «Большинство реализуемых проектов с лофтами так или иначе строится на месте бывших производственных площадок. Однако зачастую мы все равно имеем дело с новым строительством, так как существовавшие на этом месте здания не приспособлены к другому использованию. Также есть объекты, которые стилизованы под лофты, но построены вне бывших заводских площадок, например Loft River», – объясняет Румянцева.

В компании «Savills Россия» насчитали на рынке в открытой продаже 13 проектов с лофтами. В восьми из них продажи завершены – на «Даниловской мануфактуре», в The Loft, «Николаевском доме», Clerkenwell House, Studio 8, «Кадашевских палатах», «Парке мира» (1-я очередь) и Manhattan House. «В совокупности за последние пять лет в этом сегменте было реализовано не менее 600 лотов», – подсчитал Дмитрий Халин, управляющий партнер «Savills Россия».

Сохранить и приспособить

Для архитектора при работе над лофт-проектом важно найти баланс между новым строительством и использованием уже построенных зданий, говорит Труханов: «Сохранить историю места, привнести в него новую функцию и создать качественное пространство для работы и жизни». С ним согласен Павел Хегай, архитектор, партнер IND Architects: бережное отношение к материалам и конструкциям при реновации должно сочетаться с созданием комфортного помещения. Поэтому, продолжает Хегай, необходимо тщательно разобраться с состоянием конструкций, инженерией, экологическими характеристиками здания и площадки: если это бывшие заводы и фабрики, их деятельность могла негативно отражаться на окружающей среде.

Специфика проектов реконструкции зависит от типа здания. Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex, считает, что для административных или индустриальных зданий советской постройки (больше всего подобных объектов, возведенных по пространственно-каркасной системе, датируется 1960–1980-ми гг.) наиболее рациональным будет демонтаж фасадов, кровли, старых инженерных систем и всех элементов отделки. То есть остается только железобетонный каркас и несущие стены, их укрепляют, затем здание получает современный фасад и кровлю и оснащается современными системами водоснабжения, отопления, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, монтируются электрические и слаботочные сети и проч. Минус старых административных корпусов – невысокие потолки от перекрытия до перекрытия, что затрудняет отделку помещений. Но, по мнению Кудрявцева, этот недостаток компенсируется спецификой каркасной системы, которая позволяет практически заново организовать пространство. К примеру, в одном из проектов Pridex по вертикали были объединены холлы двух этажей и верхний этаж выполняет функцию второго света.

Индустриальные строения XIX – начала XX в. переделывать еще сложнее, продолжает Кудрявцев. В них несущими оказываются внешние и внутренние стены, что делает невозможной свободную планировку помещений. В результате появляются, например, комнаты без окон. Кудрявцев говорит, что в ряде случаев приходилось прорубать световые шахты для доступа естественного освещения. Центральные инженерные системы в современном понимании в таких зданиях могут отсутствовать, поэтому под технические помещения зачастую используют целиком первый этаж – а это негативно сказывается на объеме продаваемых площадей. Ко всему старые строения часто имеют скрытые дефекты (к примеру, распространен стенной грибок), от которых проблематично избавиться.

Плюсом зданий рубежа XIX – начала XX в. считаются высокие потолки и оригинальная архитектура. Историческая ценность является одним из ключевых конкурентных преимуществ подобных предложений на рынке – если иметь в виду конечного покупателя. Но может требовать дополнительных серьезных затрат от собственника в процессе редевелопмента.

По словам Кудрявцева, значительным преимуществом проектов реконструкции является наличие у старого здания выделенных мощностей, стоимость приобретения которых сопоставима с затратами на проект.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties, рассказывает, что компания всегда оставляет конструктив старого фасада и далее в зависимости от объекта либо частично ремонтирует фасад, либо добавляет какие-либо элементы в соответствии с архитектурной концепцией. Капитальному ремонту подлежат кровля, фасад, перекрытия, которые усиливаются, инженерные системы. Элементы, которые разрушены или не подлежат восстановлению, могут быть заменены.

Есть примеры, когда старую кирпичную фасадную кладку восстанавливали с применением кирпича, аналогичного по возрасту и фактуре, но лучше сохранившегося в других строениях. Например, в ЖК Loft Factory (застройщик «Брик») на ул. Новорязанской фасады стилизованы, а кирпич завезен из Ярославской области из разобранного дома постройки XIX в.

В старых зданиях нет вентиляции, необходимо заменять или восстанавливать электросети, лифты, водоснабжение, оптоволоконные системы связи и т. д. – без этого проект не продать, – рассказывает Подусков. Процесс редевелопмента, как правило, менее предсказуем, чем новое строительство, и на каждом этапе необходимо более тщательное исследование здания на предмет возможности эксплуатации основных конструктивных элементов, добавляет эксперт.

Ошибки и просчеты

Труханов предупреждает: не выявленные своевременно дефекты в конструкции, плитах перекрытия скажутся на стадии строительства. Тогда работы придется остановить и серьезно менять проектные решения. «Это как клубок: начинаешь тянуть за ниточку – и сразу разворачивается целый ком дополнительных проблем, – сетует архитектор. – Например, усиление плиты перекрытия потребует изменения высоты потолков и расположения инженерных систем, что приведет к увеличению сроков реализации проекта и многим другим дополнительным сложностям».

В большинстве случаев может быть необходим частичный демонтаж и замена перекрытий и усиление фундамента, дополняет Кудрявцев. Могут быть выявлены дефекты, связанные, например, со степенью износа конструкций, с несоответствием старых норм проектирования и проектных решений или с дефектами предыдущего монтажа, – и объект не примут в эксплуатацию без их устранения. В ряде случаев требуется уже практически полный демонтаж каркаса, крыши, перекрытий. По данным Pridex, расходы на конструктив составляют от $100 до $400 на 1 кв. м в зависимости от исходного состояния объекта, но могут существенно вырасти непосредственно в процессе строительства. Проектирование и монтаж центральных инженерных систем обходятся в $500–800 за 1 кв. м.

В Pridex к распространенным ошибкам также отнесли неправильную оценку состояния инженерных коммуникаций и инженерных помещений на предварительном этапе. Это чревато необходимостью реализовывать неэффективное или дорогостоящее решение, чтобы компенсировать, например, недостаточную высоту потолков или невозможность подведения коммуникаций по стандартной схеме. Существенной проблемой, которую влекут за собой эти ошибки, также может оказаться необходимость в получении разрешительной документации на дополнительные объемы работ. Время, которое потребуется на согласования, в свою очередь, увеличит общий срок реализации проекта и объем затрат застройщика.

На пике спроса лофты стали строить многие, зачастую «не в тех местах, не в том виде и качестве, это несколько девальвировало формат лофта в глазах покупателей», говорит Халин. «Понижать планку качества при работе с такими проектами – это гиблое дело», – уверен он.

Выгоды и условия

Если ошибок при разработке проекта и его реализации удалось избежать, то, по словам Подускова, при редевелопменте для компании меньше рисков, чем при новом строительстве. Цикл основных строительно-монтажных работ, как правило, ограничен годом. Новое строительство занимает около двух лет с момента появления идеи: необходимо дополнительно получить разрешительную документацию, основной объем времени идет на градостроительный анализ и проч., еще год идет отделка фасадов, отделка зон общего пользования, монтаж современных инженерных систем. На любой стадии редевелопмента эти квадратные метры существуют, что важно и для потенциальных клиентов, и для банков – есть предмет залога, поэтому банки охотнее кредитуют уже существующие объекты, добавил Подусков.

Оптимальный размер – небольшие клубные комплексы на 10 000–15 000 кв. м в хорошем месте. На продажу одновременно выводится не более 100 небольших по площади лотов, но с возможностью объединить помещения, делится рецептом устойчивой к рискам модели лофт-проектов Подусков.

По подсчетам Кудрявцева, при редевелопменте стоимость реконструкции будет сопоставима со сметой строительства нового здания: около $2000–2500 за 1 кв. м. В случае устройства дополнительных перегородок из фактурного кирпича или изготовления и монтажа сложных металлических конструкций (тех же антресолей) стоимость может быть больше на 10–20%.

Цена отделки жилых лофтов зависит от состояния здания, архитектурного проекта и варьируется от $700 до $1300 за 1 кв. м. В указанную сумму входит монтаж инженерных коммуникаций. По данным Pridex, пескоструйная обработка кирпичной кладки (восстанавливает внешний вид кирпича) стоит 600–700 руб. за 1 кв. м. Если кладка утрачена, то работы по ее воссозданию могут потребовать значительно больших затрат из-за необходимости подбора сопоставимого по форме и фактуре кирпича (2500–3000 руб. за 1 кв. м). Для сравнения: стоимость возведения перегородки из гипсокартона под ключ – около 2500 руб. за 1 кв. м.

В Pridex отмечают, что трудно говорить о «средней стоимости» в случае с лофтами: в данном сегменте все зависит от конкретного проекта и степени его проработанности. Например, в комплексе St. Nickolas девелопер принял решение о заказе деревянных стеклопакетов, разработанных по оригинальным чертежам, на итальянской фабрике – российские стеклопакеты очевидно обошлись бы дешевле. «Стоимость устройства наливных полов, характерных для лофтов, может варьироваться от 1500 до 15 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от используемых материалов и квалификации привлекаемых рабочих», – добавляют специалисты Pridex.

Поскольку статус этих помещений – апартаменты, строгих ограничений, характерных для жилых проектов (например, по размещению «мокрых точек»), для лофтов нет, напоминает Халин. Возможные ограничения касаются внешней кирпичной кладки и установки окон – это нужно согласовывать с управляющей компанией. С определенными проблемами могут столкнуться покупатели, которые планируют ставить антресоль. Далеко не всегда высота потолков в лофтах позволяет это сделать. Довольно часто в таких помещениях есть несущие балки, которые зрительно съедают пространство. В двух уровнях довольно сложно сделать две полноценные спальни (обычно это проблема даже для площади 140 кв. м). То есть общее пространство объективно тяжелее зонировать с правильной инсоляцией, появляются темные места.

Часто в подвергшихся переделке исторических фабриках нет подземного паркинга или только один лифт. Довольно редко покупатель лофт-апартаментов получает роскошные виды из окна. Просто потому, что небольшая этажность таких проектов – чаще всего 2–4 этажа – ограничивает обзор. Иногда покупателей смущает коридорная система: входные двери 10–12 апартаментов расположены вдоль одного коридора, что создает эффект гостиницы. Но на практике это мало кого отпугивает. Определенный дискомфорт может возникать в проектах, где двери находятся одна напротив другой, что снижает уровень приватности.

Румянцева отмечает, что лофты не способны быть по вкусу всем и каждому. «Есть категории людей, которым покупка лофта противопоказана и которые сами никогда не приобретут супермодные апартаменты, – говорит она. – К примеру, жить в двухуровневой квартире с необходимостью ежедневно подниматься в спальню по лестнице будет некомфортно людям в возрасте. Кирпичные стены и промышленный дизайн – не самое уютное решение для семьи с младенцем». Но у такого формата есть свои поклонники. Как правило, это творческие люди, которым нужна студия или мастерская либо же для них место жительства становится местом самовыражения. «У нас был клиент, который приобрел два лофт-апартамента, чтобы рядом с холостяцким жильем оборудовать мини-офис», – приводит пример Румянцева. По данным Kalinka Group, типичные покупатели лофтов – это молодые свободные мужчины или пары без детей. «На вторичном рынке есть предложения от семей, женщин или мужчин, которые в своих отношениях переросли лофт и стремятся к более классическому варианту жилья», – рассказывает она.

Топ-10 самых дешёвых предложений лофт-апартаментов в Москве

Лофт-апартаментами называют бывшие складские или производственные помещения, переделанные под жилые. Где в столице можно приобрести столь «нестадартное» жильё на первичном рынке наиболее дёшево по бюджету покупки, и сколько оно стоит? В рейтинг 10 предложений от novostroy.ru и «Метриум Групп» вошли объекты стоимостью от 12 до 4 млн руб.

«Аrt Residence»

11,8 млн руб. за помещение в 38 м2. Срок сдачи: IV кв. 2015 г. Застройщик: «Stone Hedge».

Где расположены. Адрес комплекса: 3-я улица Ямского поля, 9, Центральный административный округ. Это практически самый центр Москвы, рядом с метро «Белорусская» (ок. 600 м).

Что переделано под жильё. Здание бывшей табачной фабрики, производившей сигареты под маркой «Ява».

«Loft Post»

10,7 млн руб. за помещение в 51,1 м2. Срок сдачи: осень 2015 г. Застройщик: «RED Development».

Где расположены. Будущие лофт-апартаменты находятся по адресу: ул. Фридриха Энгельса, 46 (на официальном сайте комплекса указан адрес: ул. Большая Почтовая, 7). Это Центральный административный округ столицы. Ближайшее метро «Бауманская» на расстоянии около 1 км.

Что переделано под жильё. Здание бывшей типографии ОАО «Типография» «Новости».

«Loft River»

9,3 млн руб. за помещение в 42,8 м2. Строительство завершено. Девелопер: «Ler Group».

Где расположены. Адрес апарт-комплекса: ул. Лётная, 99, стр. 1, 3, Северо-Западный округ. Апартаменты находятся почти на берегу реки Cxoдня рядом с Волоколамским шоссе. До ближайшего метро «Тушинская» около 1,6 км.

Квартиры от застройщиков с акциями

Что переделано под жильё. Бывшие складские помещения.

«Loft Time»

7,36 млн руб. за помещение в 52,4 м2. Срок сдачи: I кв. 2016 г. Застройщик: «RED Development» .

Где расположены. Строящиеся апартаменты находятся по адресу: ул. Часовая, 28, Ceвepный административный округ. Рядом проходят железнодорожные пути Рижского направления. Ближайшее метро «Сокол» на расстоянии примерно в 1 км.

Что переделано под жильё. Часть бывших корпусов НПП «Радий» (производство триботехнических составов, переработка драгоценных металлов, восстановление аккумуляторов, производство радиорелейной аппаратуры и т. п.). Само предприятие расположено по соседству и функционирует.

«The Loft Club»

7,14 млн руб. за помещение в 28,9 м2. Строительство завершено. Девелопер: «RED Development» .

Где расположены. Адрес лофт-апартаментов: Духовской пер., 17, ЮАО. Здание расположено в относительной близости от Третьего транспортного кольца и промзоны «ЗиЛ». Последняя, впрочем, будет реконструирована с выводом всех производственных площадей. Ближайшее метро «Тульская» на расстоянии около 700 м.

Что переделано под жильё. Здание бывшего кожевенного завода Товарищества «М. Демент и сын» 1869 года постройки. В советское время в нём располагалась фабрика изделий текстильного оборудования. Последние несколько лет до начала реконструкции в 2012 году помещения в здании большей частью сдавались в аренду под офисы и склады, некоторые не использовались.

«Aerolofts»

7,07 млн руб. за помещение в 32,2 м2. Срок сдачи: II кв. 2016 г. Застройщик: «Strike».

Где расположены. Лофт-апартаменты строятся по адресу: ул. Викторенко, 16 в Северном административном округе столицы. Ближайшее метро «Аэропорт» на расстоянии около 900 м.

Что переделано под жильё. Комплекс зданий офисного и производственного назначения на базе одного из бывших советских предприятий, сдаваемый в аренду. Как можно судить из открытых данных, ранее здесь находилось производство металлических ограждений и перегородок, фасадных строительных конструкций, наружных рекламных конструкций и т. п.

«Loft Garden»

6,83 млн руб. за помещение в 29,3 м2. Строительство завершено. Девелопер: «RED Development» .

Где расположены. Адрес апарт-комплекса: 2-я Рыбинская ул., 13, Восточный административный округ. Здание расположено вплотную к Третьему транспортному кольцу (около Рижской эстакады) и рядом с железнодорожными путями Ленинградского и Ярославскому направлений. Ближайшие метро «Красносельская» (ок. 1,9 км) и «Рижская» (ок. 2 км).

Что переделано под жильё. Здесь находился комплекс зданий Московского вертолётного завода им. М. Л. Миля. В реконструированном корпусе находилось конструкторское бюро.

«Loft Park»

5,55 млн руб. за помещение в 32,7 м2. Срок сдачи: IV кв. 2015 г. Застройщик: «RED Development» .

Где расположены. Будущие апартаменты располагаются по адресу ул. Михалковская, 48 в Северном административном округе, рядом с будущей станцией пассажирской МКЖД «Коптево». До ближайшей станции метро «Водный стадион» примерно 2,2 км.

Что переделано под жильё. Комплекс зданий бывшего Товарищества суконной мануфактуры «Йокиш», первые из которых были построены ещё в 1838 году. После национализации в советское время предприятие переименовали в Московскую тонкосуконную фабрику им. Петра Алексеева, которая проработала до 2011 г.

«Loft 151»

4,94 млн руб. за помещение в 51 м2. Срок сдачи: IV кв. 2015 г. Застройщик: «Плаза Девелопмент».

Где расположены. Адрес здания: Верейская ул., 29, стр. 151. Лофт-апартаменты находятся в престижном Западном административном округе столицы, но отнюдь не в лучшем его месте: в северной части обширной частично действующей промзоны. Справедливости ради стоит отметить, что рядом расположен природный заказник «Долина реки Сетунь». Ближайшее метро «Кунцевская» находится на расстоянии в 3,3 км.

Что переделано под жильё. Ранее по адресу: ул. Верейская, 29 располагалось предприятие оборонно-промышленного комплекса ОАО «Научно-производственное объединение «Московский радиотехнический завод». В настоящее время предприятие не работает. В бывших корпусах располагаются самые разные объекты, в т. ч. бизнес-центр «Верейская Плаза».

«Kleinhouse»

4 млн руб. за помещение в 17,5 м2. Срок сдачи: III кв. 2016 г. Застройщик: «Krays Development».

Где расположены. Реконструируемый корпус находится на ул. Нижняя Красносельская , 35 в Центральном административном округе столицы. Ближайшие станции метро: Бауманская (ок. 700 м), Красносельская (ок. 600 м).

Что переделано под жильё. Корпус бывшей чаеразвесочной фабрики Товарищества Чайной торговли «В. Высоцкий и Ко», построен в 1914 г. по проекту архитектора Романа Клейна. В советское время здесь был один из корпусов Московского завода счётно-аналитических машин им. В.Д. Калмыкова. Семь других корпусов также переделывают под апартаменты ( «TriBeCa Apartments» ), в оставшихся продолжает работать само предприятие.

Рынок лофт-апартаментов Москвы: «Старый» лофт или «новый» лофт…

Компания Крайс Девелопмент провела анализ лофт-проектов г. Москвы и подготовила свой сводный анализ существующего предложения, позиционируемого как лофт-жилье

Прежде чем ознакомится с цифрами, небольшая вводная, что же такое лофт. Лофт-апартаменты – это помещение бывшей фабрики или завода, переделанное под жилье. Лофты характеризуют высокие потолки, огромные окна, отсутствие межкомнатных перегородок, большая площадь, и главное – индустриальный дизайн, стены из красного кирпича. Красный кирпич, это деталь, которая является визитной карточкой темы лофт и желательно, чтобы красный кирпич был начала прошлого века или даже середины позапрошлого века. Чем более старинный объект фабрики/завода, тем выше будет его рыночная стоимость. Стоимость м2 у лофт-проекта в Москве имеющего историческую ценность варьируется от 12 тыс. долл. до 16 тыс. долл. за квадратный метр.

Если просегментировать актуальные лофт-проекты на группы, можно выделить три сегмента:

Группа «А»: редевелопмент известной фабрики/завода имеющих историческое прошлое, как правило, построенных еще в досоветский период,

Группа «Б»: редевелопмент производственных зданий, не имеющих архитектурную и историческую ценность,

Группа «В»: новое строительство со стилизацией под лофт.

Рынок лофт-предложения в м2 на сентябрь 2014г по девелоперам-продавцам. Данные из открытых источников, не включают проекты, уже введенных в эксплуатацию.

Общий объем предложения 78910 м2 по актуальным проектам лофт-апартаментов: ART Residence, Loft 17, Loft Factory, Loft Garden, Loft Park, Loft Post, Loft Time, TriBeCa Apartments, Wine House, Кадашевские палаты, Парк Мира, Рассвет.

– Динамика изменения средней стоимости за м2 лофт-проектов группы «А», где представлены проекты, имеющие архитектурную ценность и наиболее соответствующие стилю «лофт-промышленный тип»:

Некоторые проекты, сочетают в себе архитектуру разного периода, например, в ART Residence проекте компании Stone Hedge, только главное здание бывшей фабрики табачных изделий имеет архитектуру досоветского периода, а остальные корпуса по своему стилю напоминают более современный период.

– Динамика изменения средней стоимости за м2 лофт-проектов группы «Б». Представлен редевелопмент проектов, построенных в советский период:

Некоторые из перечисленных проектов имеют так же историческое производственное прошлое фабрик середины 18 века-начала 19 века, но это прошлое относится к местоположению объекта, однако сами здания, реконструируемые под жилье, имеют более поздний советский период.

-Динамика изменения средней стоимости за м2 лофт-проектов группы «В». Новое строительство имеющее стилизацию под лофт. Данные из открытых источников.

Как показал анализ, средние ценовые показатели за м2 на новое строительство в стиле лофт имеет имеют рост стоимости за м2 на сентябрь.

Стоимость апартаментов объектов редевелопмента, имеющих позиционирование в лофт-сегменте, уже введенных в эксплуатацию:

Для сравнения средняя стоимость уже введенного в эксплуатацию проекта стилизованного под лофт на Берзарина 12 от компании Sminex составляет $7 912.

Из представленных сданных проектов, в привычном понимании «лофт-промышленный тип» наиболее подходят по архитектуре МФК «Ривердейл» и The Loft Club, который имеет историческое производственное прошлое с 1869 г. как кожевенный завод товарищества «М. Демент и сын».

Помимо архитектурных характеристик, стоимость каждого проекта определяет так же его расположение относительно центра, близость к метро. Например, стоимость строящегося ART Residence на метро Белорусская в среднем выше, чем построенный The Loft Club на метро Тульская. Представленные в анализе проекты относятся к бизнес и премиум классу. Выбор «старого» лофта в центре или стилизации под лофт из нового строительства, или лофт-проектов из преобразованных советских административных зданий в бизнес-класс жилье, будет безусловно определен финансовым уровнем потребителя и его эстетическим вкусом, однако общее у всех проектов одно «лофт – это модно» и на каждый лофт найдется свой покупатель.

Созданная Ротенбергом компания достроит Loft Park на севере Москвы

Компания «РГ-девелопмент», возможно, будет застраивать территорию Московской тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева (МТФПА) на севере Москвы на Михалковской улице: она ведет переговоры о выкупе этой площадки у структур, связанных с пенсионным фондом (НПФ) «Благосостояние», рассказали «Ведомостям» два человека, близких к разным сторонам сделки. Об этом также знают три консультанта, работавших с проектом. Представители «РГ-девелопмента» и «Благосостояния» на запросы «Ведомостей» не ответили.

«РГ-девелопмент» создали в 2013 г. Аркадий Ротенберг и экс-гендиректор «Стройгазмонтажа» Руслан Горюхин. Сейчас 80% компании согласно ЕГРЮЛу находится под управлением RWM Capital. Основной владелец девелопера – бизнесмен Сергей Шумей, сообщал он «РИА Недвижимости» («Ведомостям» связаться с ним не удалось). Семья Ротенберга и Горюхин по-прежнему контролируют «РГ-девелопмент», говорили «Ведомостям» бывший сотрудник компании и три риэлтора, работавших с ней. Представители Ротенберга и Горюхина настаивают, что бизнесмены сейчас никакого отношения к девелоперу не имеют.

Территория МТФПА – одна из самых проблемных площадок в Москве. В начале 2000-х гг. акции предприятия скупал известный игрок на рынке слияний и поглощений – «Росбилдинг», созданный Сергеем Гордеевым (сейчас акционер группы ПИК) и Алексеем Тулуповым (ныне владелец Sminex).

Спустя несколько лет фабрика перешла девелоперской компании Red Development Алексея Ковальчука: тот решил перестроить ее в лофт-комплекс Loft Park (90 000 кв. м). Из-за финансовых сложностей в 2015 г. проект был заморожен, а Ковальчук арестован.

В результате банкротства МТФПА права на ее территорию и здания перешли одноименной компании, которая, как рассказывали чиновник мэрии Москвы и два человека, близких к сделке, была связана с «Благосостоянием». Ее партнером должна была стать группа «Родина» пасынка Алишера Усманова Антона Винера, но она из проекта вышла, а сама площадка была выставлена на продажу. Переговоры о ее покупке вела ПИК, рассказывали в прошлом году два источника, близких к разным сторонам потенциальной сделки. Небольшую часть территории приобрел петербургский застройщик Sun Development, который, как сообщал «Коммерсантъ», планирует построить там апарт-комплекс на 20 000 кв. м.

На оставшемся участке можно будет возвести 177 700 кв. м недвижимости, из которых 118 600 кв. м – жилье и коммерческая недвижимость, остальное – социальная инфраструктура, сообщил представитель Москомстройинвеста. Этот проект и будет строить «РГ-девелопмент», говорят три консультанта, работавших с ним.

Рыночная стоимость площадки МТФПА составляет 2,5–3 млрд руб., подсчитал партнер Colliers International Владимир Сергунин. Он не исключает, что покупатель выплатит за нее только часть суммы, а остальное компенсирует квартирами после окончания строительства проекта. Еще 7,3–7,6 млрд руб. надо будет вложить в возведение комплекса, добавляет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Площадка благодаря близости парков и водных объектов и удаленности от станций метро хорошо подходит под строительство жилья для сложившихся семей среднего класса – с детьми и автомобилями, говорит директор портала Dаtaflat.ru Александр Пыпин. Литинецкая также относит к преимуществам проекта наличие рекреационных зон в пешей доступности, а к недостаткам – отсутствие метро рядом с домом, но напоминает, что недалеко станция Московского центрального кольца.

На территории МТФПА, по мнению Пыпина, можно построить проект как комфорт-класса (ближе к дороге), так и бизнес-класса (ближе к воде и парку). Цена на старте проекта может составлять 150 000–180 000 руб., на завершающих стадиях строительства она вырастет до 190 000–220 000 руб. за 1 кв. м, прогнозирует Пыпин. В этом случае реализация проекта займет пять лет, а выручка от продажи квартир превысит 10 млрд руб.

Добавлен комментарий представителя Руслана Горюхина

Шикарный лофт на старой фабрике – необычное жилищное предложение от девелоперов concept stockholm

Сегодня на первичном рынке столицы больше 20 комплексов с лофт-апартаментами. Мы выбрали проекты, самые востребованные у покупателей

Несмотря на законодательные ограничения, девелоперы строят, завершают и выводят на рынок проекты с апартаментами, среди которых главные гвозди сезона – лофты. По данным портала Элитное.РУ, в Москве сейчас насчитывается больше 20 комплексов с апартаментами в стиле «лофт», продажи в которых находятся в активной стадии. Мы выбрали среди них десять самых востребованных у покупателей.

«Рассвет LOFT*STUDIO», Столярный переулок, 3/34. Метро «Краснопресненская»

Клубный комплекс «Рассвет LOFT*STUDIO» находится в районе Красной Пресни, на месте мебельной фабрики «Мюръ и Мерилиз». После завершения редевелопмента в комплексе разместятся 75 двухуровневых апартаментов площадью от 98 до 180 кв. метров и высотой потолков до 6,5 метров. В проекте представлено три вида лофтов – с отдельным входом и небольшим палисадом на первом этаже, лофты-мансарды с террасой, двухуровневые лофты с отсутствующими потолочными перекрытиями – так называемым «вторым светом». Застройщик – компания KR Properties – планирует завершить работы в I квартале 2016 года. В настоящий момент к продаже предлагаются 30 лофтов по цене от 255 тыс. рублей за кв. метр. Например, стометровый двухуровневый лофт обойдётся покупателю в 25,8 млн рублей.

Элитный жилой квартал WineHouse, Садовническая улица, владение 57. Метро «Таганская»

Квартал класса люкс WineHouse строится в Замоскворечье, на территории бывшего завода шампанских вин «Корнет». Он включает в себя ряд фешенебельных домов и одно историческое здание. В современных домах будут расположены 164 квартиры площадью от 60 до 250 кв. метров и несколько апартаментов. Лофты – 41 объект – разместятся на втором, третьем и четвёртом этажах в реставрируемом здании завода, построенном еще в XIX веке. Площадь лофтов – от 50 до 160 кв. метров, высота потолков от 3,6 до 7,2 метров. Первый этаж дома займут коммерческие помещения. Стоимость кв. метра в проекте WineHouse начинается от 400 тыс. рублей. Застройщик – компания Галс-Девелопмент – планирует сдать объект в III квартале 2016 года.

Лофт-апартаменты Кадашевские палаты, Кадашевский переулок, 7-9. «Метро Третьяковская»

Здание «Кадашевских палат», каким мы его знаем сегодня, было построено в 1905 году архитектором Адольфом Эрихсоном. Основу тогдашнего проекта составил комплекс кирпичных зданий XVIII века, где в то время находился монетный двор. Ещё веком ранее здесь располагался хамовный двор, который снабжал льняными тканями членов царской семьи. В наше время здание стало жилым – здесь разместились лофт-апартаменты премиум-класса.

В результате редевелопмента, проведённого компанией KR Properties, здание получило новую техническую начинку. Сейчас в составе «Кадашевских палат» находятся 25 одно-, двух- и трёхуровневых апартаментов площадью от 110 до 250 кв. метров, девять из них – мансарды. Объект полностью готов. На сегодняшний момент к продаже предлагается шесть апартаментов площадью от 148 кв. метров. Цена кв. метра в «Кадашевских палатах» начинается от 340 тыс. рублей.

The Loft Club, Духовской переулок, 17. Метро «Тульская»

Комплекс апартаментов The Loft Club расположился на территории бывшего кожевенного завода, построенного в 1869 году. В 2012 году девелопер – NAI Becar Apartments – начал глобальную реконструкцию здания и ввёл его в эксплуатацию в 2013 году. Результатом стало создание современного административного и жилого комплекса, куда вошли 80 лофтов свободного назначения площадью от 26 до 2 тыс. кв. метров, большими окнами и потолками до 5 метров и террасами. Часть помещений уже отделана – к разработке стиля NAI Becar Apartments подключил английских архитекторов. Покупатель может выбрать один из трех стилей – Soho, Chelsea и Mayfair или заказать разработку индивидуального интерьера «под ключ». Свой дизайн английские специалисты придумали также для офисов и шоу-румов. На сегодняшний день в проекте The Loft Club реализовано 43 лофта, на продажу выставлены 25 жилых апартаментов площадью от 26 до 380 кв. метров и 12 коммерческих лофтов площадью от 100 кв. метров. Стоимость кв. метра в апартаментах The Loft Club варьируется от 139 до 247 тыс. рублей. Аренда коммерческих площадей обойдется в 20 тыс. рублей за кв. метр в год.

Комплекс апартаментов Loft Garden, 2-я Рыбинская улица, дом 13. Метро «Сокольники», «Рижская»

Комплекс апартаментов бизнес-класса Loft Garden находится в 20-минутах ходьбы от метро «Сокольники». Ранее в этом трёхэтажном здании с мансардой располагалось конструкторское бюро авиационного завода Михаила Миля. Общая площадь комплекса – 12,5 тыс. кв. метров. После проведенной компанией RED Development реконструкции здесь разместились 189 апартаментов площадью от 28 до 165 кв. метров и высотой потолков от 3,3 до 6,3 метров. Чтобы подчеркнуть стилистику лофта, все внутренние перегородки в здании выполнены из красного кирпича. Объект полностью сдан. Застройщик сообщает, что на данный момент в проекте Loft Garden к продаже предлагается 23 апартамента. Цена кв. метра начинается от 250 тыс. рублей. Самый дешёвый лофт обойдётся будущему собственнику в 8,43 млн рублей, самый дорогой – 40,6 млн рублей.

Комплекс Loft Factory, Новорязанская улица, 26. Метро «Бауманская».

Проект расположен в Басманном районе столицы и представляет собой реконструированное здание рабочего клуба при одном из московских заводов. Общая площадь обновлённого двухэтажного дома, включая надстроенную мансарду, – 4,3 тыс. кв. метров. На первом этаже расположены офисные помещения, второй этаж и мансарду занимают 40 апартаментов бизнес-класса площадью от 66 до 201 кв. метра. Благодаря высоте потолков – до 7,5 метров – в 31 апартаменте возможно создание дополнительного полуэтажа. По данным застройщика – ГК «Брик» ГК «Брик», в настоящее время в проекте реализовано 50% квартир. Средняя стоимость кв. метра в комплексе Loft Factory – 301 тыс. рублей, на продажу представлены лофты по цене от 21 до 49,5 млн рублей. Девелопер планирует полностью завершить проект во II квартале 2015 года.

Лофт-апартаменты Loft Post, ул. Фридриха Энгельса, 46. Метро «Бауманская»

Апарт-комплекс Loft Post занимает корпуса бывшей шелкоткацкой фабрики Фндосии Кондрашевой. В 2013 компания RED Development начала глобальную реконструкцию фабрики. Застройщик провёл редевелопмент 22 тыс. кв. метров площадей, в результате чего бывшая фабрика вернула себе исторический внешний вид и получила новую техническую начинку. Жилая часть комплекса Loft Post состоит из пяти жилых корпусов, где расположены стандартные и двухуровневые апартаменты бизнес-класса, а кроме того, лофты с террасами. Площадь квартир – от 25 до 220 кв. метров, высота потолков – около пяти метров. Девелопер рассчитывает полностью закончить проект в IV квартале 2015 года. По данным сайта проекта, на сегодняшний момент к продаже предлагается 54 лота. Стоимость кв. метра в комплексе Loft Post начинается от 147 тыс. рублей. Минимальная стоимость лота – 7 млн рублей, максимальная – 32,4 млн рублей.

Проект Loft 17, Духовской переулок, 17, стр. 10, 12, 17-18. Метро «Тульская»

В каждом из четырёх корпусов апарт-комплекса премиум-класса Loft 17 расположены 106 квартир площадью от 32 до 110 кв. метров. В проекте есть апартаменты с выходом на эксплуатируемую кровлю, а также двухуровневые квартиры и офисы с отдельными входами. Свободная планировка и панорамное остекление – неотъемлемая часть проекта. Дизайн общих зон разработан архитектурным бюро Glekel &Partners. Общая площадь резиденции L17 – 8,4 тыс. кв. метров – это закрытая территория с собственным сквером и парковкой. Застройщик – компания RED Development – завершила строительство объекта в 2014 году. На сегодняшний момент в продаже осталось 24 лофта. Минимальная стоимость кв. метра в проекте от 230 тыс. рублей. Апартаменты можно приобрести по цене от 11, 9 до 42,56 млн рублей.

Loft Time, Часовая улица, 28. Метро «Сокол»

Loft Time – многофункциональный жилой комплекс бизнес-класса, который будет сочетать в себе апартаменты и офисные пространства. Он расположился недалеко от метро «Сокол», в окружении домов довоенной сталинской постройки. По проекту комплекс состоит из трех 3-этажных и двух 7-этажных зданий, где 28 тыс. кв. метров отведено под офисы, ещё 21 тыс. займут апартаменты площадью от 45 до 350 кв. метров. Высокие – от 2,6 до 5,8 метров – потолки, панорамные окна, наружная и внутренняя кладка из красного кирпича создают атмосферу лофта. Согласно информации на сайте застройщика – RED Development, на данный момент в проекте на продажу выставлены 166 объектов. Цена кв. метра в проекте Loft Time – 138 тыс. рублей. Минимальная стоимость апартамента – 8,6 млн рублей, максимальная – 36,1 млн рублей. Сдача комплекса запланирована на II квартал 2015 года.

Loft Park, улица Михалковская, 48. Метро «Водный стадион»

Арапрт-квартал бизнес-класса Loft Park расположился у Головинских прудов, в здании середины XIX века, где до революции располагалась текстильная мануфактура Василия Йокиша. После здесь была образована текстильная фабрика им. Петра Алексеева. Проект, который ненастоящее время реализует компания RED Development, предусматривает реновацию девяти фабричных корпусов и создание в них апартаментов площадью от 31 до 144 кв. метров с высотой потолков от 3,1 до 6,3 метров, панорамным остеклением. Будет произведено благоустройство Головинских прудов и организована собственная закрытая зона отдыха с пляжем. Сдача проекта намечена на II квартал 2015 года. На сегодняшний день компания предлагает к продаже 296 апартаментов в трех корпусах комплекса. Минимальная цена кв. метра в проекте Loft Park – 130 тыс рублей. Стоимость апартаментов – от 4,5 до 48 млн рублей.

Для подготовки материала использовались данные компаний Kalinka Group, Est-a-Tet, Welhome, Point Estate

В интернет-журнале Элитное.РУ вы также можете ознакомиться со следующими материалами о лофт-проектах в Москве:

Место прописки – НИИ

Огромный вклад в развитие стиля внес Энди Уорхол, известный художник, один из основоположников направления поп-арта, который создал в стиле “лофт” свою знаменитую мастерскую “Фабрика” на Манхэттене. Получив популярность, понятие лофт постепенно эволюционировало, однако общие черты таких помещений остались прежними – высокие потолки, открытые пространства, огромные окна и сохранение внутренних элементов конструкции в первоначальном виде (балки, трубы, коммуникации и т.д.).

В России лофт-культура только начинает свое развитие. Типичные апартаменты в стиле лофт – это помещения с огромными окнами и высокими потолками в старых заводских зданиях, бывших промышленных объектах, фабриках и НИИ. При этом площадь апартаментов, вопреки распространенным представлениям, не играет решающей роли.

Но даже в небольшом помещении, по советам экспертов, стоит позаботиться о пространстве. Классический лофт нельзя дробить и перегораживать, так как он предполагает много открытого пространства. Опытные дизайнеры зонируют лофт цветом и фактурой. Как правило, кирпичные стены чередуются с оштукатуренными и стеклянными поверхностями.

Лофты нередко покупают в качестве второго, не основного жилья. Для многих покупателей возможность приобрести модное нынче жилье, да еще в пяти минутах от офиса (или прямо над ним), имеет решающее значение. Другие рассматривают апартаменты в качестве доходного жилья. Правда, ассортимент на рынке пока сильно ограничен.

Однако, по данным компании S.A. Ricci, на рынке жилой недвижимости Москвы, не говоря уже о регионах, пока представлено всего несколько лофт-проектов, в то время как на рынке коммерческой недвижимости уже реализован целый ряд успешных и известных офисных проектов в стиле “лофт”. Квартал “Красная Роза 1875”, бизнес-центр “Луч”, деловой цент “ЛеФорт”, лофт-квартал “Даниловская Мануфактура”, “Фабрика Станиславского” – лучшие образцы столичного лофт-девелопмента.

Особняком стоит проект “Красный Октябрь”, расположенный на “Золотом острове”, ограниченном Берсеневской и Болотной набережными, в самом центре Москвы. Территория кондитерской фабрики, состоящая из десятков строений, преобразовалась в один из самых модных культурных центров Москвы.

Последняя тенденция развития сегмента лофт-апартаментов – освоение ранее непривлекательных промышленных территорий на востоке, юго-востоке столицы, в районе шоссе Энтузиастов, Рязанского проспекта, Варшавского шоссе. Параллельно дизайнеры и архитекторы трудятся над созданием тематических модных лофт-кварталов либо отдельных проектов реконструкции.

По данным компании S.A. Ricci, московский рынок лофт-апартаментов находится в стадии формирования, поэтому предложение такого вида жилья весьма ограничено. Фактически на московском рынке существует один полностью реализованный лофт-проект – деловой квартал “Даниловская Мануфактура 1867” девелопера KR Properties, и в завершающей стадии реализации находятся The Loft (компания Red Development) и Manhattan House.

“Московскому рынку лофтов не хватает концептуальных форматов, – уверен директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. – Необходимо нечто большее, чем просто реконструкция бывшего промышленного или административного здания. Например, сегодня мы выходим на рынок с новой концепцией “живи и работай” в рамках проекта Studio#8. Это будет комплекс малоэтажных (до 3-х) строений, объединенных единой концепцией в обособленный квартал в районе метро “Аэропорт”. На первых этажах планируются студии для работы, в то время как верхние этажи будут доступны для проживания”.

Лофт-апартаменты – один из самых перспективных и высокодоходных сегментов недвижимости, поэтому все больше девелоперов планируют в ближайшее время заявить о новых проектах в стиле “лофт”. Эксперты уверены, что повышенное внимание к этому сегменту недвижимости со стороны покупателей и ужесточение градостроительной политики в городе будут стимулировать появление в ближайшее время новых лофт-проектов, а новые проекты из-за ограниченности предложения будут поглощаться рынком еще до окончания строительства.

Аналитики компании S.A. Ricci подтверждают значительное превышение спроса над предложением. В проектах на ранней стадии (согласование или проектирование) свободные площади составляют менее 50%. Так как лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью, эксперты полагают, что потенциальный спрос на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности. “Перспективы лофтов мы видим в развитии новых форматов, – говорит Александр Подусков. – Аудитория лофтов творческая, креативная, если хотите – инновационная элита общества. Когда ты работаешь с клиентами такого уровня, ты вынужден искать нестандартные предложения, непохожие на общее предложение рынка недвижимости. Формат “живи и работай” наряду с деловыми лофт-кварталами и уникальными проектами реконструкции исторических зданий XVIII-XIX веков является лучшей иллюстрацией этого подхода”.

На ранних стадиях строительства стоимость квадратного метра в лофт-проектах находится в диапазоне 5-8 тыс. долл. в зависимости от месторасположения проекта. В дальнейшем, вместе с изменением стадии готовности проекта, рост цен составляет до 100% и в целом находится в диапазоне между ценами на жилье бизнес-класса и ценами на элитное жилье в этом районе.

“Пока, к сожалению, высокая стоимость апартаментов в стиле лофт не позволяет занять лидерские позиции по объемам реконструкции или продаж на рынке недвижимости в Москве, – отмечает руководитель студии по жилым интерьерам дизайн-студия “АвКубе” Андрей Порватов. – Но при этом есть перспективы для развития этого направления, потому что цены на лофт-апартаменты все равно ниже стоимости элитного жилья”.

Кроме того, в последнее время на рынке появляются и лофт-апартаменты премиум-класса, которые по стоимости не уступают элитной недвижимости. Например, стартовая цена объекта “Кадашевские палаты” (по данным первого квартала 2012 года) составляет от 12 до 25 тыс. долл. за кв. м.

Эксперты полагают, что помимо того, что лофт-апартаменты являются новым престижным сегментом рынка, они также представляют значительный интерес с точки зрения инвестирования и получения гарантированного дохода. Кроме того, планы московских властей полностью вывести промышленные предприятия за черту города откроют новые перспективы для появления на рынке недвижимости классических лофтов. Также развитию рынка лофтов способствует и запрет на строительство в центре Москвы. Девелоперы уже обратили свое внимание на бывшие индустриальные здания, а значит, скоро начнется переделка промышленных объектов в жилые комплексы, снос которых запрещен в силу их исторической и архитектурной ценности.