Маркетинговое исследование: почему россияне покупают и строят жилье в крыму

Россияне не боятся покупать недвижимость в Крыму

Южное побережье России – территория, привлекательная для определенной категории покупателей жилья, несмотря ни на что. Об инвестиционной привлекательности в нынешней экономической ситуации говорить не приходится, но резоны граждан просты: если что, там тепло, море и фрукты.

Цены на вторичное жилье в России продолжают падать

Россияне едут в Крым

«Сценарий «купить сейчас, подождать роста цен, продать и заработать» при существующей макроэкономической и внутрирыночной конъюнктуре маловероятен, – оценивает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. – Уровень цен на полуострове сейчас скорее завышен – он близок к значениям, отмечаемым в «большом» Сочи, при заметном разрыве в уровне инфраструктуры, сервиса, транспортной доступности на фоне издержек переходного периода».

Но свой покупатель у недвижимости в Крыму постепенно появляется. «Сотрудники силовых ведомств и часть госслужащих, которым запрещен или ограничен выезд за границу и/или покупка недвижимости там. Те, кому подходит климат крымских курортов, более мягкий, с меньшим уровнем влажности воздуха по сравнению с Сочи», – перечисляет аналитик. Покупают в основном для себя в отличие от 2014 г., когда цены были ниже. «После первого бума и подросших на его фоне цен инвестиционная привлекательность недвижимости полуострова практически сошла на нет. Понятно, что вложения окупятся лишь после того, как будут сданы в эксплуатацию запланированные инфраструктурные объекты, а на это может потребоваться и 5, и 10 лет», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». «Волна инвестиционного спроса, которая пришла в Крым после присоединения полуострова к России, схлынула, и уже около года никто не записывается в очередь на крымскую недвижимость», – делится Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». «Риски достаточно велики», – добавляет Татьяна Мазаева, директор департамента продаж «Резиденции «Дипломат» (проект строится в Ялте). В том числе – риск недостроя, поэтому на нулевом этапе объекты не берут, хотя предпочтение покупатели «летней резиденции у моря» отдают новостройкам. Ее слова подтверждают в офисе «В Симферополе» сети офисов недвижимости «Миэль». «Цены на новостройки более доступны. Жилой фонд на вторичном рынке преимущественно представлен морально устаревшими домами, – объясняет предпочтения покупателей Ирина Доброхотова.

Так или иначе, спрос на недвижимость в Крыму растет довольно высокими темпами. Так, согласно статистике, опубликованной на сайте Росреестра, на полуострове за январь – март 2016 г. было подано 136 027 заявлений на государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним, в том числе 109 033 заявления от физических лиц. В I квартале 2015 г. заявлений было 50 368 (39 704 от физлиц). Всего за 2015 г. – 360 785 заявлений (288 603 от физлиц). По договорам купли-продажи (мены) на жилые помещения зарегистрировано в I квартале 2016 г. 9948 прав, что на 69,1% больше, чем в I квартале 2015 г. (5883 прав). «На фоне общего уменьшения числа операций на рынке недвижимости в городах РФ у рынка крымской недвижимости хорошая динамика», – считает Роман Мурадян, управляющий директор компании «Миэль – сеть офисов недвижимости». «За менее чем три года спрос увеличился примерно в 2,5 раза», – оценивает Мазаева.

По данным Татьяны Мазаевой и Ирины Доброхотовой, сейчас в Крыму (на Южном берегу Крыма) 50% сделок купли-продажи недвижимости совершают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, а также Тюмени, Новосибирска, Нижневартовска и Екатеринбурга. «После того как в Крыму начал работать Росреестр и рынок недвижимости стал доступен для совершения операций, около 90% всех сделок здесь совершали покупатели, на полуострове не проживающие», – считает Доброхотова. Оценить объем инвестиционных сделок с жильем опрошенные «Ведомостями» эксперты не берутся. Но, по словам Мурадяна, объекты на Южном берегу Крыма покупают в том числе и для сдачи в аренду. В «Миэле» отмечают интерес российских покупателей к объектам самых разных ценовых категорий.

Цены высокие и в долларах

«Выбор велик: квартиры, дома различных сегментов, таунхаусы, земля под ИЖС и т. д., – рассказывает Мурадян. – В Ялте, Форосе, Феодосии и Евпатории представлено много объектов уровня де-люкс, чем ближе к морю, тем дороже. В Ялте активно проходят сделки в дорогом сегменте, от 150 000 руб. за 1 кв. м. Есть спрос на старые домовладения в центре – под новое строительство, на участки (тут главное – близость необходимых коммуникаций)». Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг», выделяет спрос именно на землю: «Покупают участки либо свободные, либо со старыми домами, которых на полуострове большинство. Сотка стоит в среднем 500 000 руб., но в Ялте может быть и дороже 1 млн, в Севастополе можно найти предложения за 300 000-400 000 руб.».

Добротные новые дома с землей в частном секторе дороги, добавляет она. В основном, по словам риэлторов, спросом пользуются квартиры с черновой отделкой в новостройках. Инвесторы, появляющиеся на полуострове, рассматривают коммерческие объекты (гостиницы, мини-отели, землю под строительство).

Цены на жилье крымских курортов догоняют московские, – заметили специалисты портала «Мир квартир». Например, в Форосе 1 кв. м в новостройке предлагается за 168 827 руб., в среднем объект обойдется в 10,9 млн руб. В Ялте средний ценник – 156 157 руб. за 1 кв. м и 13,8 млн руб. за лот, примерно столько же – в Гурзуфе. Дешевле Керчь (60 33 руб. за 1 кв. м) и Феодосия (60 397 руб. за 1 кв. м).

По данным «Миэль-франчайзинга», разброс цен на «домик у моря» летом 2016 г. – от 800 000 до 160 млн руб. В базах данных крымских офисов «В Севастополе», «В Симферополе» и «В Ялте» «Миэля» самое недорогое предложение – 793 000 руб. за дом площадью 40 кв. м на четырех сотках в 4 км от Черного моря, но рядом с озером (село Михайловка). Там же предлагается садовый домик 70 кв. м за 950 000 руб. Самое дорогое предложение – вилла в Массандре за 227,5 млн руб.: 25 соток, два дома (373 и 166 кв. м) и два бассейна, 15 минут от берега и виды на море. Вилла в Гурзуфе выставлена за 162,5 млн руб. (520 кв. м, 11 соток, бассейн с подогревом, до моря 550 м), дом в Ливадии – за 109,2 млн руб. (195 кв. м, 8 соток). Став российским, жилье на ЮБК подорожало процентов на 30. Впрочем, Ирина Доброхотова советует не забывать: «Цены реальных сделок могут отличаться в меньшую сторону – в регионах России сейчас до 80% сделок совершается с дисконтом».

Берег российский

Протяженность береговой линии России – более 37 000 км, но 90% побережья приходится на практически безлюдные просторы Северного Ледовитого и Тихого океанов, напоминают в аналитическом центре ЦИАН. На оставшихся 2500 км берегов Балтийского, Черного, Азовского, Каспийского и Японского морей находится немало комфортных и интересных городов с развивающимися рынками жилой недвижимости. В ЦИАНе подсчитали, что средняя стоимость 1 кв. м в 13 прибрежных городах от Балтики до Тихого океана составляет 68 500 руб., на 13,5% выше, чем уровень цен по всему массиву городов РФ. Основные курортные территории – Краснодарский край и Крым. Развитие курортов на Азовском море – в Ейске – осложняется, по мнению аналитиков, «возросшей конкуренцией со стороны крымских курортов и сложностями в реализации проекта игорной зоны «Азов-сити», которой не удалось пока вдохнуть новую жизнь в восточное Приазовье» (говорится в распространенном ЦИАНом пресс-релизе).

После вхождения в состав РФ Крым оказался единственным регионом с долларовым рынком недвижимости, – напоминают в ЦИАНе (например, в компании, строящей в Ялте «Резиденции «Дипломат», оценивают 1 кв. м нового элитного жилья на ЮБК в $6000–11 000, сумму сделки – в $700 000–800 000). «Застройщики позиционируют объекты в валюте и на ней формируют свои бюджетные ожидания», – подтверждает Шлома. Он приводит пример из Севастополя: «В новостройке на стадии строительства год назад квартира предлагалась по $1700 за 1 кв. м, сегодня пытаются продавать по $2100 за 1 кв. м. Застройщик не снижает цену, хотя, по откликам, продажи идут плохо».

За два года цены, номинированные в рублях, в Ялте и Севастополе поднялись с 35 000–50 000 руб. до 85 000–100 000 руб. за 1 кв. м (данные ЦИАНа). Этот рост «включил» в себя как ожидания, связанные с изменением статуса полуострова, так и девальвацию рубля. Сейчас часть квартир в Крыму выставляется в рублях, часть – с использованием курса, отличающегося от официального. Снижение цен предложения – минус 4,5% в Севастополе и минус 3,5% в Ялте – в ЦИАНе связывают с укреплением рубля в последние месяцы и постепенным переходом рынка на российскую валюту. Цены могут еще снижаться от текущих уровней – ялтинские и севастопольские метры дороже, чем в любом региональном центре РФ, а доходы жителей полуострова невысоки. Рыночные ставки аренды, которые быстрее реагируют на изменения и лучше отражают реальный уровень спроса и предложения, в Крыму ниже, чем в сопоставимых городах-курортах Краснодарского края, – еще один аргумент за коррекцию, считают в аналитическом отделе ЦИАНа. За рост на побережье Черного моря «играла» растущая популярность внутреннего туризма. Татьяна Мазаева, как и ее коллеги, считает, что цены на недвижимость здесь могут подрасти на 10-15% после окончания строительства моста через Керченский пролив (должен быть введен в эксплуатацию к концу 2018 г.) и общего улучшения инфраструктуры региона. «Однако все зависит от спроса и политической ситуации в стране», – оговаривается она. «Даже тогда ни о каком волшебном росте в перспективе ближайших двух лет речи нет», – уверен Сергей Шлома.

Разочарование от Крыма: россияне теряют интерес к покупке жилья на полуострове

На Форос и Ялту нет денег; Джанкой и Бахчисарай не привлекают даже за бросовую цену

13.07.2016 в 16:46, просмотров: 71654

Как известно, московский и питерский рынки жилья летом затихают. Зато на морском побережье наблюдается оживление. Сотни тысяч туристов устремляются на пляжи, и самые расторопные успевают не только отдохнуть, но и присмотреть квартиру или дом для покупки. Но многие ли из них доводят желание иметь домик у моря до реальной сделки?

Специалисты сделали ценовой обзор основных черноморских курортов на пике сезона и сравнили, как изменились цены на квартиры.

Самым дорогим в Крыму, по данным федерального портала «Мир квартир», оказался квадратный метр в Форосе. На рынке новостроек он стоит 169 тысяч рублей, а среднее предложение эксперты оценивают в 10,9 млн руб. — на уровне московского эконом-класса. На втором месте по цене ожидаемо оказалась Ялта: квадратный метр — 156 тысяч рублей, средняя цена жилья — 13,8 млн. Не намного отстает Гурзуф: 146 тысяч и 13,2 млн рублей соответственно.

Читайте также:  Ремонт коридора в хрущёвке: новые возможности помещения

В тройку недорогих населенных пунктов в сегменте новостроек входят три города. В Керчи квартиру можно купить по цене чуть больше 60 тысяч рублей за квадратный метр, ее средняя стоимость составляет 3,3 млн рублей. В Феодосии «квадрат» также немного превышает 60 тысяч рублей, но за счет больших метражей жилье обойдется дороже: в 4,2 млн. Новостройки в Саках оцениваются еще немного дороже: 65 тысяч руб./кв.м и 4,8 млн рублей — средняя стоимость квартиры.

На первичном рынке Краснодарского края лидирует, что неудивительно, Сочи: 82 тысячи рублей за квадратный метр и 5,3 млн рублей за квартиру. В Красной Поляне ценник на новостройки чуть ниже: 70 тысяч за квадратный метр, 4,5 млн рублей за квартиру. Самым дешевым оказался город Туапсе: 51 тысяча рублей за «квадрат», 1,8 млн за квартиру.

На вторичном рынке Черноморского побережья России, как и на первичном, лидирует Форос. Квадратный метр здесь стоит 193 тысячи, средняя цена предложения составляет 15,1 млн руб. Отстает от Фороса даже Ялта с ее элитной недвижимостью: 158 тысяч руб./кв.м, 13,9 млн рублей за жилье. «В Форосе, самой южной точке Крыма, квартиры недешевы. Например, одно из самых дорогих предложений Крыма — пентхаус в бухте Ласпи с панорамным видом на море за 134,7 млн рублей. В Ялте есть предложения и дороже, но там средняя цена уравновешивается совсем дешевыми объектами, которых в Форосе нет», — комментирует генеральный директор портала Павел Луценко.

Самое дешевое жилье от собственников в Крыму — в местечках Джанкой (39 тысяч руб./кв.м и 1,5 млн в среднем за квартиру), Щелкино и Бахчисарай (в обоих пунктах — 53 тыс. руб. за квадратный метр и 2,7 млн руб. — в целом).

В Краснодарском крае Красная Поляна намного опередила Сочи: метр вторичных квартир стоит 105 тысяч рублей, а средний лот — 8,2 млн. В Сочи — 84 тысячи руб./кв.м и 5,3 млн — квартира. В недорогом Туапсе квартиру на вторичном рынке можно приобрести из расчета 55 тысяч рублей за квадратный метр, заплатив в среднем 2,9 млн.

Впрочем, подорожали к лету квартиры далеко не во всех городах побережья. Причем разные методики расчетов дают не всегда совпадающие результаты. Так, по оценке «Мира квартир», в сегменте новостроек больше всего поднялся в цене Южный берег Крыма. В Ялте квадратный метр вырос на 25%, в Алуште — на 15,8%, в Гурзуфе — на 7,8%, в Форосе — на 5,3%. Есть и те, что подешевели. Например, Евпатория и Алупка потеряли в цене метра по 4,3%, а Коктебель — 4%. «Это значит, на рынок вышли новые объекты с более низкой ценой на начальном этапе, что и снизило средний показатель. Но не нужно сбрасывать со счетов и то, что покупатель голосует рублем: там, где плохо с благоустройством пляжей, чистотой, инфраструктурой и сервисом, квартиры покупают неохотно, и цены не растут», — говорит Павел Луценко.

В Краснодарском крае, согласно тем же расчетам, на первичном рынке цены подняли Геленджик (+13,4%), Сочи (+7,2%) и Туапсе (+1,7%). Подешевели Анапа (-7,8%) и Красная Поляна (-5,8%). Последний курорт хоть и позиционируется как круглогодичный, но воспринимается больше как зимний, горнолыжный, поэтому здесь и сезонность обратная: летом цены падают, зимой — растут.

— Мы проводили расчеты с исключением дублирующих объявлений на дорогие квартиры — такие дубли приводят к искажению статистики цен в большую сторону, — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Согласно нашим расчетам, в городах Крыма отмечено снижение стоимости жилья — ни в одном из них за год не произошло существенных улучшений, которые могли бы вызвать рост цен. Наоборот, спад «волны оптимизма» привел к снижению цен после бурного роста в предыдущие годы. Аналогичный эффект (резкий рост после оптимистичных новостей и событий с последующим спадом) наблюдался и в Новой Москве, и в постолимпийском Сочи. Ялта в Крыму остается самым дорогим крупным населенным пунктом, но цены и там снизились — на 3,5% за год и остаются ниже 100 тысяч рублей за кв. м. Возобновление роста цен на жилье в Крыму возможно не ранее ввода в строй моста через Керченский пролив.

На фоне охлаждения интереса к Крыму и спада туристического потока в Крым вновь стали расти цены в городах на Черноморском побережье Краснодарского края — интерес к ним возрос. Максимальный рост в Сочи — 7%. На фоне экономического спада в стране это очень хороший показатель. В целом по стране жилье в приморских городах продолжает дешеветь — и только на Черноморском побережье Краснодарского края за год цены выросли.

— Рост цен в большинстве городов Краснодарского края объясняется высоким спросом и желанием состоятельных людей, с одной стороны, купить себе квартиру для летнего отдыха, чтобы не снимать жилье. Второй момент — это инвестиции в недвижимость на выгодном направлении, потому что из-за роста евро и доллара российские курорты будут привлекать все больше людей, и спрос на квадратные метры здесь может расти, даже несмотря на кризис. Этим объясняется и рост спроса на жилье в Ялте, в которой исторически отдыхает много богатых людей, — поясняет первый вице-президент ОПОРЫ России Павел Сигал. — В цене прибавили наиболее раскрученные города, которые вкладывают значительные средства в свое продвижение. Сочи растет в цене за счет того, что его осваивают ведущие российские компании в сфере недвижимости и они ведут активный пиар этого направления, то есть поддержка идет из корпоративного сегмента.

— В последнее время требования российских туристов сильно выросли, поскольку очень многие были на зарубежных курортах и стали более требовательны к инфраструктуре. Именно это является главным фактором, определяющим динамику цен на жилье в курортах региона, — считает управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. — Там, где есть хорошее соотношение стоимости и уровня развития инфраструктуры, происходит активизация спроса и, как следствие, рост цен. Если же рынок очень сильно перегрет, идет снижение покупательской активности. В этом году потенциал роста цен уже исчерпан, и ближе к осени рынок начнет «проседать». К октябрю-ноябрю цены стабилизируются, и это лучшее время, чтобы подобрать какие-либо объекты по привлекательной стоимости.

Финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин считает, что не стоит придавать особого значения динамике цен в разрезе по регионам. «На фоне ослабления рубля (а значит, изменения туристических потоков и спроса на жилье на побережье) и некоторых других факторов наблюдается тренд по строительству недвижимости комфорт-класса в некоторых районах Черноморского побережья. Таким образом, может наблюдаться и рост средних цен на первичке, — поясняет аналитик. — При этом цены на жилье одного и того же класса в целом по рынку показывают околонулевую динамику (0,1%). С одной стороны, давление оказывают высокие ставки по ипотеке. С другой — не спешат покупать и «инвесторы» для последующей сдачи, поскольку на фоне снижения реальных доходов населения арендные ставки находятся под давлением. На горизонте года жду умеренного роста цен на первичку в пределах 2–5% на фоне снижения ключевой ставки Центробанка и, соответственно, ипотечных ставок.

— При покупке приморской недвижимости важно спрогнозировать, как ее использовать в долгосрочной перспективе и как до нее добираться, с учетом роста транспортных расходов, будь то авиаперелеты или путешествие на автомобиле (в том числе по платным дорогам). Поэтому для отдыха одну неделю в году разумней арендовать курортную недвижимость, — рекомендует Александр Пыпин. — В Крыму как нигде важна юридическая составляющая: до сих пор многие процессы и документы, связанные со сделками с недвижимостью, не приведены в порядок, что повышает риск расторжения сделок.

Заголовок в газете: Покупатели жилья теряют интерес к Крыму
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №27150 от 14 июля 2016 Тэги: Кризис, Инвестиции Места: Крым, Ялта, Россия, Москва, Сочи, Евпатория

Курортный метр: почему снизился спрос на недвижимость в Крыму

По данным «Avito Недвижимость», в первом полугодии 2018 года спрос (под ним аналитики понимают переход пользователя к действиям «показать номер» или «адрес электронной почты» в объявлении) на покупку квартир в Крыму снизился по сравнению с тем же периодом 2017-го на 27%, в сравнении с январем — на 14%. Сопоставимое падение произошло и в Краснодарском крае, где за год спрос снизился на 34%, с января — на 19%. Среднее количество запросов на одно объявление в Крыму на 128% выше, чем на Кубани, подсчитали аналитики Avito.

Низкий спрос на покупку квартир в Крыму связан с падением интереса инвесторов после ажиотажа 2014 года, считает риелтор компании «Rich-Недвижимость» Олег Бендриков. «Сразу после того, как полуостров вошел в состав России, туда ломанулись инвесторы не только из столицы, но и из разных регионов, чтобы застраивать территорию, покупать недвижимость для дальнейшего получения прибыли. Считали на фоне ажиотажа, что Крым — некая золотая жила. Однако где-то год назад инвесторы стали понимать, что это невыгодно», — рассказывает Бендриков. По его словам, инвесторы перестали покупать недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи из-за низкого качества обслуживания и плохой инфраструктуры. «Для себя квартиры покупали на полуострове очень немногие. Кроме того, последние два года из-за санкций сильно подешевела недвижимость в Европе — безусловно, это более привлекательный вариант», — отмечает эксперт.

Сокращение интереса к покупке квартир в Краснодарском крае гендиректор агентства недвижимости 360 Flat Евгений Клочков связывает с общей экономической ситуацией. «Эта весна на фоне проходящих политических процессов выдалась тихой. Для роста рынка недвижимости нужна положительная динамика, люди должны быть уверены в своей финансовой состоятельности, чтобы делать активные шаги для приобретения «домика у моря», — говорит Клочков.

Несмотря на падение интереса, недвижимость на юге дорожает. «В Краснодарском крае рост цен значительнее, чем в Крыму, при этом в целом жилье на Кубани дешевле на 26%», — отмечают эксперты Avito. За год средняя цена квартиры в Краснодарском крае выросла на 11%, с 3,05 млн до 3,38 млн руб., по отношению к январю прирост составил 5%. В Крыму квартиры в среднем дороже кубанских на 1 млн руб. Цены на полуострове за год выросли на 8%, до 4,56 млн руб., с начала года — на 3%.

Читайте также:  Проекты домов в восточном стиле: удивительная вилла-мечта tuscan от мухаммада тахера, дубаи, оаэ

В Краснодарском крае, по версии риелтора Олега Бендрикова, спрос на недвижимость упал на фоне экономической нестабильности и снижения покупательной способности россиян. Управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев добавляет: «Люди просчитывают риски и хотят жить там, где есть перспективы развития, работа, нормальные зарплаты. Поэтому пока основной спрос на недвижимость по регионам концентрируется у городов-миллионников, в основном у Москвы. И так всегда было», — отмечает он.

Данные Avito иллюстрируют не совершенные сделки по покупке квартир, а скорее интерес к ним. Таким образом, эта аналитика показывает, как будет вести себя рынок в течение нескольких месяцев. Данные же по закрытым сделкам, например по договорам долевого участия, зарегистрированным Росреестром, фиксируют рост продаж как на полуострове, так и в Краснодарском крае. По данным Росреестра за январь—июнь 2018 года, в Крыму было заключено 2,6 тыс. договоров, что почти в 2,5 раза больше, чем годом ранее. В Краснодарском крае число заключенных договоров долевого участия увеличилось на 5%, до 22,7 тыс. В этой статистике Росреестр учитывает не только договоры на квартиры, но и на нежилые помещения, например магазины на первых этажах или места в подземном паркинге.

Аналитики «Avito Недвижимость» учитывали спрос как на первичном, так и на вторичном рынках квартир, а также на рынке посуточной аренды квартир.

Сейчас на Avito представлено 14 тыс. квартир на продажу в Крыму и 39 тыс. в Краснодарском крае. Посуточная аренда — 6 тыс. квартир в Крыму, 1 тыс. — в Краснодарском крае.

Согласно Mediascope и собственным данным компании, ежемесячная аудитория Avito составляет 34,1 млн человек. В раздел «Avito Недвижимость» заходит каждый четвертый посетитель сайта (согласно данным Mediascope по городам с населением свыше 100 тыс. человек). В течение месяца пользователи просматривают раздел «Avito Недвижимость» более 1,2 млрд раз.

Также снизился интерес к посуточной аренде квартир в курортных регионах, говорят в Avito. Даже с учетом высокого летнего сезона в Крыму интерес к краткосрочной аренде в июне 2018-го на 38% ниже, чем год назад. В Краснодарском крае показатель за год снизился на 37%. «Сейчас Краснодарский край по спросу потенциальных арендаторов в 2,8 раза превосходит Крым», — отмечают аналитики.

Демократичные цены на европейских курортах повлияли на аренду в Крыму, утверждает Олег Бендриков. «Цены были сильно взвинчены в 2016–2017 годах, было дешевле летать в Турцию, особенно когда вновь с Анкарой были налажены отношения. Те, кто хотел съездить на волне эйфории в Крым, сделали это в первые два года после присоединения, сейчас это уже мало кому интересно», — заключил он.

С ним соглашается Илья Андреев, который сообщил, что за последние годы у Крыма «отобрали» туристов вновь открывшиеся Египет и Турция. «Причем изначально в 2014 году цены были низкими, на уровне Украины, и инвесторы бросились все скупать. Плюс работала пропаганда, что Крым станет курортом мечты. Эти ожидания не оправдались ни у туристов, ни у застройщиков. То же самое ведь было в Сочи перед Олимпиадой», — говорит Андреев, заключая, что Крым допустил ошибку, резко подняв цены после первых волн ажиотажа.

«Самыми сдаваемыми квартирами как в Крыму, так и в Краснодарском крае стали однокомнатные — на них приходится по 45% объявлений в каждом регионе. На втором месте на обоих курортах оказались двушки — около трети предложений», — подсчитали в Avito.

Вместе с падением интереса к съему квартир в Крыму средняя цена на посуточную аренду за год снизилась на 23%, с 3,03 тыс. до 2,32 тыс. руб. в сутки. При этом арендовать квартиру в Краснодарском крае стало в среднем на 23 руб. дороже — цена составила 2,84 тыс. руб. и превысила стоимость аренды в Крыму.

Дорого и дешево

Самая дорогая квартира на продажу в Крыму, представленная на Avito, — восьмикомнатный пентхаус в Алуште за 141 млн руб. площадью почти 600 кв. м с видом на море и горы. Самая дешевая — однушка площадью 31 кв. м за 500 тыс. руб. в Джанкое. В Краснодарском крае самое экономичное предложение — квартира в доме барачного типа с печным отоплением и курятником во дворе в поселке Псебай, которую можно купить за 180 тыс. руб. Самое дорогое предложение — трехуровневый пентхаус на побережье в Сочи за 200 млн руб.

Одно из самых дорогих предложений аренды в Крыму — двухкомнатная квартира площадью 116 кв. м за 9 тыс. руб. в сутки неподалеку от гор и всего в 60 м от моря в Ялте, говорят в Avito. В Сочи можно остановиться за 25 тыс. руб. в сутки в квартире площадью 405 кв. м с четырьмя спальнями и двумя гостиными. Зато студию площадью 14 кв. м в крымской Гаспре в десяти минутах ходьбы от моря можно арендовать за 600 руб. в сутки, а в Краснодарском крае за 500 руб. в сутки сдается двухкомнатная квартира в центре Анапы.

Покупка недвижимости в Крыму: остались ли риски?

Как сейчас обстоят дела с покупкой недвижимости в Крыму? Есть ли какие-то дополнительные риски для покупателей? Генеральный директор офиса «В Ялте» сети офисов недвижимости «Миэль» Эльвина Бахранова рассказывает с места событий.

Документы: украинские и российские

Переходный период на рынке недвижимости Крымского полуострова, который был сопряжен с различными сложностями, подошел к концу. Сейчас все процессы стабилизировались и вошли в русло действующего законодательства РФ, Росреестр работает бесперебойно, сделки регистрируются без задержек.

Сделки с объектами, правоустанавливающие документы на которые были оформлены еще при украинской власти, возможны. Все украинские правоустанавливающие документы приняты в РФ и признаны действующими. Так что пугаться не стоит: купля-продажа таких объектов проходит в обычном режиме.

Единственное, что важно знать: регистрация сделок на основании украинских документов идет чуть дольше. Это связано с тем, что происходит двойная перерегистрация: сначала идет переоформление правоустанавливающих документов на российский образец – на продавца; после чего автоматически, уже на основании договора купли-продажи, документы переоформляются на нового собственника.

Оформление сделок

Оформление сделок возможно через МФЦ или нотариусов. Органы МФЦ активно развиваются на территории Крыма, они работают в соответствии с действующим законодательством, по талонам, без живых очередей. Подача документов на регистрацию сделки через МФЦ позволяет избежать дополнительных трат на нотариальные услуги, но занимает больше времени, чем напрямую. Если нотариус передает документы в Росреестр в тот же день, то МФЦ для передачи в Росреестр копит определенное количество документов, что затягивает процесс. Пока что в Крыму покупатели чаще действуют через нотариуса.

Расчеты по сделкам

Расчеты по сделкам купли-продажи в Крыму, как и во всех регионах РФ, осуществляются исключительно через банковскую ячейку. Этот механизм успешно работает и на полуострове.

Покупка вторичного жилья

При выборе недвижимости на вторичном рынке нужно обращать внимание на год строительства дома, расположение и окружающую инфраструктуру. Стоит обязательно уточнить, кто обслуживает здание, каковы коммунальная оплата и стоимость обслуживания. Конечно, особого внимания требует юридическая проверка объекта. Здесь обойтись без помощи специализирующихся в этой сфере юристов практически невозможно. Вот лишь основные из документов:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты; либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.);
  • правоподтверждающий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации лиц на жилой площади;
  • экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ;
  • согласие супруги(а) на продажу приобретенной в браке квартиры и т. д.

Покупка новостройки

При самостоятельном выборе квартиры в новостройке следует выяснить, какие документы на строительство есть у застройщика, на основании каких договоров они реализуют свои объекты, какая коммунальная оплата и т. д. Если документов не хватает, это может указывать на проблемы. Например, в Крыму были судебные разбирательства с застройщиком, возводившим многоквартирный дом на землях ИЖС. Если вы не знаете местного рынка недвижимости, лучше обратиться к специалисту за независимой экспертизой. Он должен выяснить, какие документы по объекту и земельному участку были изначально, как велось строительство, из каких материалов, на каком грунте.

Большинство крымских застройщиков реализуют квартиры в соответствии с действующим законодательством. То есть на стадии строительства продажа квартир проводится по договорам долевого участия. А уже после ввода дома в эксплуатацию, когда возникает право собственности, – по договору купли-продажи.

Покупка земли и загородных домов

В Крыму существуют нюансы при покупке земельных участков: земля может быть не размежевана, при том что сейчас требуется обязательное межевание земли. Чтобы проверить это, закажите выписку на земельный участок: через МФЦ за 400-500 рублей, в электронном виде – за 800 рублей.

При покупке загородного дома необходимо проверить следующие документы:

  • акт;
  • кадастровый паспорт;
  • право собственности на земельный участок;
  • соответствие земли целевому использованию (например, на землях ИЖС допустимо строительство дома не выше трех этажей, возможно, с мансардой или цоколем).

Междугородние сделки

Большинство покупателей крымской недвижимости – это жители Москвы и Московской области, есть представители Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Санкт-Петербурга, Ханты-Мансийска. Современные технологии позволяют проводить сделки с участием иногородних покупателей удаленно. Но, по нашей практике, клиенты все-таки приезжают на полуостров, сами смотрят объекты и заключают сделки на месте. Регистрация также проходит на территории Крыма.

Ипотека

Крупных российских банков на территории Крыма пока нет. Здесь работают «Российский национальный коммерческий банк (РНКБ)», «ГенБанк», есть Банк России. Ипотечное кредитование сейчас наиболее активно развивает РНКБ, он дает возможность использовать военную ипотеку, материнский капитал. Больше ипотечных сделок заключается в Севастополе и Симферополе. А вот в Ялте ипотечных сделок практически не проходит из-за того, что ялтинский рынок недвижимости более дорогой. Как известно, при покупке дорогой недвижимости ипотека используется редко. Бюджетные варианты сосредоточены в крупных городах – Севастополе и Симферополе, где больше застройщиков и много новых проектов.

Виноваты «понаехавшие»? Как Крым обогнал Москву по недоступности квартир

Севастополь и населенные пункты Крыма возглавили рейтинг российских городов с самыми недоступными квартирами для покупки местными жителями, обогнав даже Москву и Санкт-Петербург. Почему так вышло, как составлялся рейтинг и стоит ли ему верить, разбирался «АиФ-Крым».

Читайте также:  Свайно-ленточный фундамент своими руками

Низкие зарплаты, дорогие квартиры

Методика расчета основана на соотношении средней цены квадратного метра в регионе и местных зарплат. Разделив цену квартиры на годовой доход, эксперты получили срок, за который житель Крыма может накопить на жильё.

«Разумеется, человек не может откладывать всю свою зарплату на покупку квартиры — ему нужно тратиться на продукты, предметы первой необходимости, нести расходы на ЖКХ или платить за аренду квартиры, если у него нет своей, – поясняет аналитик рынка Павел Луценко. — С другой стороны, если в семье двое работающих людей, зарплата одного из них может идти на повседневные расходы, а другого — «в кубышку».

С учётом этих оговорок, подсчитано, что дольше всего приходится копить жителям Севастополя — целых 15 лет. А крымчанину на это понадобится на год меньше. Для сравнения: москвичи откладывают зарплату в течении 13,6 лет, петербуржцы – 12. А вот жителю Магаданской области нужно всего 2 года, чтобы купить квартиру.

Что же на полуострове не так – низкие зарплаты или дорогие квартиры? По словам крымского эксперта рынка недвижимости Дмитрия Майорова, выводы московских аналитиков не совсем корректны.

«Конечно, у крымчан в последние годы выросли аппетиты, и они устанавливают при продаже первичного жилья завышенные цены. Эти цены отражаются в рейтингах порталов недвижимости, на основе которых столичные эксперты и делают аналитические выводы, в итоге оказывающиеся не совсем точными. Аналитики ведь смотрят не на конечную цену сделки, а на заявленную стоимость квартир, которая, как показывает практика, в дальнейшем в процессе торга снижается на 10-15%», — говорит он.

Причём здесь «понаехавшие»?

В материковой России строят много и давно, поэтому цены там уже пошли вниз. В Крыму же строили мало, отсюда и предложение, бегущее впереди спроса.

Не так давно спикер крымского парламента Владимир Константинов озвучил данные, согласно которым, на одного крымчанина приходится в среднем 19 кв. м. общей площади жилья. К слову, в 2009 году этот показатель был 19,7 кв.м.

«55% крымчан — 1,2 миллионов человек – живут в домах, построенных в 1971 году и позже, — сообщил Владимир Константинов. — 45% жилого фонда (16,2 миллионов кв.м.) 50 лет и старше, лишь 5% крымчан живут в новых домах».

Не стоит забывать и о том, что на полуострове сейчас много приезжих. По данным официальной статистики, за три последних года в крымские города переехали 49 тысяч человек, в Севастополь — 44 тысячи. И всем им нужны квартиры. А поскольку доходы россиян на материке выше крымских, то и аппетиты местных продавцов «понаехавшие» вполне удовлетворяют.

«По нашим подсчетам, в Симферополе около 25% квартир покупают приезжие, на Южном берегу Крыма — до 40%, — говорит Дмитрий Майоров. — То есть на юге рынок недвижимости при участии «мигрантов» взлетел почти вполовину! Серьёзно «поднялась» Евпатория, где квартиры сейчас стоят дороже, чем в Симферополе. Туда начали переезжать пожилые россияне, да и люди помоложе все чаще перевозят в Евпаторию своих родителей-пенсионеров».

Есть ещё один фактор, сдерживающий падение цен на крымскую недвижимость. По данным Госкомитета по государственной регистрации и кадастру РК, только в 2017 году на полуострове зарегистрировано более 14 тысяч прав собственности на недвижимость за иностранцами. «Они покупают и земельные участки, и отдельные помещения, и целые здания, — говорит глава ведомства Александр Спиридонов. — В числе новых собственников крымской недвижимости — граждане Украины, Израиля, Турции, США и Германии».

«При деоккупации ваша недвижимость станет не вашей»: рискованно ли покупать квартиры в Крыму?

Аннексированный Крым вошел в пятерку регионов соседней России с самыми дорогими однокомнатными квартирами по версии российского портала недвижимости ЦИАН. Первые позиции заняли Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Подмосковье, а замыкает пятерку крымская квартира с видом на море за 23,8 миллиона рублей площадью 78 квадратных метров.

Цены на жилье на аннексированном полуострове после 2014 года стабильно растут, а в соседней России приняли ряд жилищных программ, чтобы облегчить своим гражданам приобретение крымской недвижимости. Между тем материковая Украина с 2014 года закрыла свои реестры в Крыму и не признает документы, выданные российскими государственными органами, в том числе подтверждающие права собственности на квартиры.

Директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская отмечает, что на местные квартиры сохраняется высокий спрос.

– В среднем стоимость квадратного метра квартир сегодня составляет 85-90 тысяч рублей. Наши аналитики каждый месяц изучают цены, и мы замечаем, что на процент-полтора они повышаются в месяц. Думаю, это связано со спросом. Работают бюджетные программы, ипотеки многодетным, материнские капиталы, различные сертификаты жилища, которые позволяют дополнить бюджетными деньгами свои и приобрести недвижимость. Раз есть спрос, то есть и цена. У нас каждая третья сделка проходит с помощью ипотечного кредита. Берут как местные жители – севастопольцы, крымчане, так и те, кто переехал сюда жить на постоянное место жительства и работы. Также покупают граждане России, которые постоянно проживают за пределами Крыма. Они позволяют себе там работать, здесь платить ипотеку, чтобы в будущем, через пару-тройку лет переехать.

«Проблема – в доходах населения»

По статистике агентства Натальи Массальской, 58% клиентов составляют севастопольцы и крымчане, которые переезжают из небольших крымских городов в Севастополь.

– Далее чуть более 30% – люди, которые переезжают с материковой России здесь жить, работать, а 6% – украинцы, которые решают покупать здесь недвижимость впрок, на всякий случай, или переезжают. Здесь много украинцев. В последние пару лет они стали приезжать сюда, чтобы продать недвижимость: они понимают, что пользоваться ей сложно, неудобно, надо переходить границу (административную границу между Крымом и Херсонской областью – КР). Кстати, некоторые просят зарегистрировать сделку на материковой Украине – юридические лица, их можно понять. Они еще украинские юрлица, им надо снять с баланса свой объект, который они продают. Едут в Украине совершить сделку. А у тех, кто покупает, таких забот нет.

КР в YouTube
КР в Facebook
КР в мобильном

Региональный руководитель российской юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова объясняет, как сейчас проходят сделки с недвижимостью в аннексированном Крыму.

– Сделки с объектами, правоустанавливающие документы на которые были оформлены еще при украинской власти, возможны. При этом все эти документы приняты в Российской Федерации и признаны действующими. Отличие будет только в длительности регистрации сделок на основании украинских документов. То есть необходимо переоформить эти документы на российский образец, на продавца, а после уже с продавца на покупателя на основании купли-продажи идет уже регистрация в Росреестре… А если говорить о том, что объект, к примеру, это жилое помещение, и назначение у него жилое, но стоит он на земельном участке, предназначенном под коммерческую недвижимость, то назначение земельного участка необходимо изменить. Правоустанавливающие документы на участок должны быть приведены в соответствие с российским законодательством.

Крым: квартиры есть, денег нет

Айман Нурикенова приводит два возможных правовых сценария в случае возвращения Крыма под контроль Украины.

– Первый не самый плохой: российский гражданин становится владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Второй вариант значительно хуже: гражданин остается без недвижимости, потому что она может быть отчуждена в пользу нового государства.

Юрист украинского «Регионального центра прав человека» Сергей Заец указывает на то, что крымчан и даже переехавших на полуостров россиян нередко лишают собственности российские власти.

– Риски достаточно большие. Мы сейчас наблюдаем довольно много случаев, когда российские власти в Крыму пытаются «отжать» имущество крымчан. Нередко единственным способом защиты в этом случае оказывается обращение в Европейский суд по правам человека. Украина учредила специальный механизм, вернее видоизменила существующий, для оформления имущества, которое было приобретено в Крыму. В связи с этим те, кто рискует покупать имущество в Крыму, не соблюдая требования законодательства Украины, могут не получить защиты со стороны ЕСПЧ – просто потому что у них не возникает право собственности. Соответственно, те, кто оформляют сделки только по российскому законодательству, имеют некоторую защиту только постольку, поскольку Крым контролирует Россия и поскольку российские власти не пытаются эти права оспорить.

В то же время Сергей Заец не наблюдает рисков для украинцев, которые продают свою недвижимость в аннексированном Крыму.

– Жизнь продолжается, что-то делать нужно, люди пытаются выручить деньги за свое имущество на оккупированной территории. Основные риски несут покупатели. Это риски вплоть до санкций со стороны Соединенных Штатов Америки и международных органов, под которые внезапно может попасть человек, ведущий экономическую деятельность в Крыму.

Крымский политолог Евгения Горюнова убеждена, что покупку крымской недвижимости делают доступной прежде всего для россиян.

– Сейчас в Симферополе строится очень большое количество многоэтажных домов, и все эти квартиры активно раскупаются не крымчанами. Это россияне, не только из Москвы и Санкт-Петербурга – туда активно едут Сибирь и другие регионы, где уже запущены программы по ипотеке. Кроме того, на полуострове очень много российских силовиков, которые покупают здесь квартиры. Они, может, и не собираются здесь жить, но тоже имеют программы льготного кредитования и ими очень активно пользуются. Поэтому за последние годы, конечно, и цены на недвижимость выросли, и количество россиян, которые купили квартиры в Крыму, увеличилось. Необязательно они переезжают – некоторые просто покупают жилье на берегу моря и сдают, либо же приезжают летом отдохнуть. Так что крымчане к крымской недвижимости практически никакого отношения не имеют, она для них совершенно недоступна.

Евгения Горюнова приводит официальную российскую статистику, согласно которой за пять лет в Крым переехало не менее 250 тысяч человек.

– Это без учета силовиков, командировочных – тех, кто не менял регистрацию. Это официально только те, кто зарегистрировался в Крыму, прибыв из других регионов. А 250 тысяч – это примерно 12% от крымского населения. Около 360 тысяч крымчан при этом или умерли, или уехали – 140-150 тысяч покинули полуостров. То есть так происходит замена населения. В Крым активно приезжают россияне, скупают крымскую недвижимость – у них есть для этого все возможности – и становятся полноценными крымчанами. Естественно, Украина не признает эти сделки, они не признаются с точки зрения международного права и так далее. Поэтому тут есть такой хороший рычаг воздействия: при деоккупации вся ваша недвижимость станет не вашей.

(Текст подготовил Владислав Ленцев)

Ссылка на основную публикацию