Купить квартиру в Киеве. Сделки с недвижимостью

Оформление купли-продажи квартиры в Украине 2020

Какими законами регламентируется продажа квартир в Украине?

Законодательство Украины четко регламентирует процесс проведения продажи и покупки недвижимости. В Гражданском кодексе ищите подробное ее описание с указанием списка необходимых документов и всех возможных нюансов. В Налоговом кодексе зафиксированы суммы всех налогов и сборов. А все, что касается нотариального оформления, регламентируется инструкцией Минфина «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

Что такое договор купли-продажи?

Договор купли-продажи – это документ, заверенный нотариусом и имеющий юридическую силу, в котором зафиксирован факт перехода права собственности от одного лица к другому. После его подписания необходимо внести информацию о новом собственнике в электронный реестр недвижимости и можно спокойно праздновать новоселье.

Договор купли-продажи заключают, чтобы оформить передачу имущества от продавца покупателю и не важно, это «первичка» или «вторичка».

В любом случае в нем указывается такая информация:

Данные продавца и покупателя с указанием серии и номера паспортов и идентификационных кодов для физических лиц и реквизитов для юридических.
Дата заключения договора.
Технические характеристики квартиры: ее адрес, планировка, площадь.
Вид собственности.
Название документа, подтверждающее право собственности на имущество.
Сумма оценки недвижимости.
Полная стоимость квартиры, а также описание того, в какой валюте и каким способом будет производиться расчет.
Адрес нотариальной конторы, ФИО нотариуса его подпись.

В договор также записываются все другие нюансы сделки. Например, когда из квартиры выселяться все проживающие, кто будет оплачивать коммунальные в этот период, кто будет оплачивать услуги нотариуса и т.д.

Как избежать сложностей, если вы решили купить квартиру на вторичном рынке

Первое, что нужно сделать, покупая квартиру, – это проверить, что у продавца есть на это имущество законное право. У него должен быть один из следующих документов:

Договор купли-продажи или дарения
Договор долевого участия
Свидетельство о приватизации
Договор о получении наследства
Решение суда

Важно учесть еще и следующие моменты:

Если владелец находится в браке и квартира была куплена в период, когда он уже в нем состоял, то у него должно быть согласие на продажу второго супруга.
Если в квартире прописан ребенок или недееспособное лицо, то разрешение на сделку должны дать органы опеки или попечительства.
Если квартира находится в собственности сразу у нескольких лиц, то все они должны присутствовать на сделке или дать кому-то доверенность на право продажи от их имени.

Стоит отказаться от покупки квартиры, если вы выяснили, что:

В ней все еще прописаны люди
Выполненная в квартире перепланировка не узаконена
Имущество находится под арестом или в ипотеке
Есть долг по коммунальным платежам
Квартира не приватизирована

Во всех этих случаях вас может ждать суд и дополнительные финансовые потери. Лучше отказаться от такого приобретения еще на этапе переговоров. Но для этого нужно получить как можно больше информации об интересующей вас квартире. Данные об арестах и наличии ипотеки проверит нотариус. Не лишним будет поговорить с соседями, чтобы узнать больше о хозяевах, посмотреть их профиль в социальных сетях, понаблюдать за поведением во время переговоров.

Какие нужны документы для оформления договора купли-продажи?

1. Какие документы нужны для продажи квартиры?

Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:

Документ, который подтверждает право собственности
Выписка с реестра
Паспорта и идентификационные коды собственников
Свидетельства о браке жены или мужа собственника
Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
Справка о составе семьи
Оценка квартиры
Технический паспорт
Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.

2. Какие документы нужны для покупки квартиры?

Вам нужно будет предоставить лишь паспорт и идентификационный код. Понадобятся документы мужа или жены и свидетельство о браке, если вы женаты. Ваш супруг или супруга также должны будут лично присутствовать на сделке или написать заявление о том, что не имеют возражений по поводу покупки недвижимости.

Как проходит оформление договора купли-продажи?

Оформляет договор купли-продажи нотариус. Лучше, если вы сами подберете нотариальную контору, чтобы минимизировать риски.

Процедура оформление купли продажи квартиры в 2018 следующая:

Продавец и покупатель готовят и подают нотариусу необходимые документы
Нотариус составляет договор и дает сторонам для ознакомления и уточнения
Стороны проверяют правильность внесения информации в договор
Супруги сторон, если они есть, подписывают согласие на совершение сделки
Стороны оплачивают все налоги и платежи
Проводится передача денег от покупателя продавцу
Нотариус заверяет договор купли-продажи и вносит данные в реестр государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество

Согласно последним изменениям законодательства регистрация права собственности на недвижимость в Украине проводится нотариусом через интернет-портал.

В результате вы на руки получаете оригинал и заверенную копию договора купли-продажи, выписку с реестра, технический паспорт на квартиру и ключи.

Какие налоги предусмотрены при заключении договора купли-продажи квартиры?

Владелец имущества, продавая его, получает прибыль, поэтому вырученная сумма облагается налогом на доходы физических лиц, который составляет 5% от стоимости квартиры и военным сбором в размере 1,5%.

Налог не взимается в следующих двух случаях:

Квартира принадлежит ее владельцу на протяжении не менее 3 лет и это первый его договор купли-продажи в текущем году.
Недвижимость была получена по наследству.

На продавца ложатся также расходы на проведение оценки квартиры. В 2018 году изменилась процедура ее проведения. Роль человеческого фактора теперь сведена к минимуму. Это значит, что занизить стоимость не получится и все налоги и платежи придется оплатить в полном объёме.

Вы как покупатель вынуждены будете заплатить 1% от стоимости имущества в пенсионный фонд (статья 4 закона № 400/97-вр «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование»). Избежать этого можно, если это ваше первое жилье или вы стоите в очереди на получение квартиры.

Обычно покупатель берет на себя и все затраты на оформление договора купли-продажи. К ним относятся:

Государственная пошлина, составляющая 1% от стоимости квартиры
Сбор за внесения информации в государственный реестр имущественных прав
Услуги нотариуса

Но такой порядок не является строго установленным. Иногда стороны договариваются поделить затраты на оформления договора пополам.

Какие особенности заключения договора купли-продажи на первичном рынке?

Если вы решили купить квартиру в новостройке, которая еще возводится, то вместо договора купли-продажи вам могут предложить заключить другие виды договоров. Поскольку закон не устанавливает их перечень и условия использования, то застройщик сам выбирает вариант оформления взаимоотношений с покупателями.

Вот некоторые из самых известных форм договоров:

Консенсуальный договор купли-продажи

Гражданский кодекс Украины допускает заключение консенсуального договора купли-продажи. Его особенность заключается в том, что момент передачи квартиры в собственность покупателя наступает не сразу, а в указанный в договоре срок. Проверьте, чтобы в таком договоре были четко оговорены даты начала действия договора и сроки внесения оплаты.

Предварительный договор купли-продажи

Когда жилой комплекс находится на этапе строительств, застройщик может предлагать подписать предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором стороны фиксируют свои обязательства с тем, чтобы через указанный срок подписать основной договор. Если договор заключается между физическими лицами, то правила его подписания регламентируются Гражданским кодексом. Если в сделке принимает участие юридическое лицо, то действует уже Хозяйственный кодекс Украины. Предварительный договор купли-продажи также подписывается и регистрируется нотариусом. Проследите, чтобы в нем был указан срок заключения основного договора, были прописаны гарантии, дано детальное описание квартиры с указанием площади, планировки и адреса, зафиксирована цена.

Читайте также:

Какой дымоход для банной печи лучше?

Подписывая предварительный договор купли-продажи, вы берете на себя такие риски как: банкротство строительной компании, перенос сроков введения дома в эксплуатацию, нецелевое использование средств инвесторов, продажа одной и той же квартиры сразу нескольким покупателям. Однако если вы уверены в надежности застройщика, то такая форма организации взаимоотношений между продавцом и покупателем может быть достаточно эффективной.

Договор долевого участия

Согласно этому договору инвесторы строят дом «вскладчину», а после окончания строительства разделяют недвижимость между собой, пропорционально внесенным средствам. Это один из самых простых способов покупки жилья. Его преимущества – это низкая стоимость квартир и возможность оформить рассрочку на индивидуальных условиях.

Договор купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав не дает право собственности, а лишь право владения и пользования квартирой. Объект продажи здесь не недвижимость, а лишь имущественные права на нее. Минусом такого формата взаимоотношений кроме риска нецелевого использования финансов и двойной продажи является также то, что такой договор нигде не регистрируется и не контролируется государственными органами.

Законодательство Украины предлагает сразу несколько вариантов таких договоров. Главное, чтобы в схеме присутствовали посредники, роль которых заключается в обеспечении выполнения прав инвесторов. В их роли могут выступать фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, торговцы ценными бумагами. Инвестиционный договор заключается по простой схеме и система налогообложения в этом случае минимальная. Недостатком является отсутствие регистрации договора, риск банкротства застройщика и двойной продажи квартиры.

Какой бы вариант оформления квартиры не предложил застройщик, первое, что нужно сделать – это проверить его надежность, изучить его документацию на строительство и внимательно прочитать текст договора, проследив, чтобы в него были внесены все важные для вас пункты.